原文： 住在杭州網
壽柏年：今年面臨嚴峻的調控政策造成的市場挑戰，我們今年集團的主線是六個字，圖生存，促轉型，主要的工作量是圍繞圖生存、促轉型展開的。
所謂圖生存，我們主要是抓三個方面的工作，第一個方面的工作，是全力促進銷售，把銷售作為今年公司“圖生存”第一位的工作，努力爭取實現全年400億的銷售目標。第二個工作，主動的出資部分項目，通過騰挪加快公司的現金流回籠，合理的瘦身，公司的目標是100個億。第三個“圖生存”的重點，就是引進戰略投資者，這是和生存發展連在一起的，來改善公司的股本結構和內控機制，迅速降低負債率。促轉型也是三個方面，第一個是我們發展戰略的轉型，經過宏觀調控的挑戰和考驗，公司今後的願景就是追求高品質的產品和服務作為主要的目標，著重依靠品牌和管理訴求實現公司的快速發展，而不一味的追求開發規模的快速擴張。第二是產品戰略轉型，在堅持高品質的前提下，公司今後要將進一步加強以客戶需求為主導，實施產品的多元化，並持續的創新升級，完善園區服務體係等服務體系。第三個部分是銷售模式的轉型，我們已經在實施了，改革傳統的銷售模式，全面事實經紀人制度，整合社會所有的資源來拓寬銷售渠道，提升銷售去化率。
今年1到5月份的情況，這裡也和各位報告一下。今年1到5月份，集團成熟應對面臨的各種挑戰，依靠廣大員工堅韌不拔的努力基本完成年初制定的各項經營指標，實現公司的平穩營運。第一是銷售，經紀人計劃全面展開，已經成立主場經紀公司28家，外部聯合經紀公司2家，簽約經紀人886人。
1到5月份集團實現銷售139.6億，其中協議31.7億元，銷售的均價是18650元/平米，銷售資金回籠93億元。特別是今年6月份以來，6月份到昨天7號為止，其實5月20號以來銷售速度一直比較快，6月份1到7天時間我們完成銷售12.8億，其中協議4.6億元，日均銷售1.8億，銷售明顯的回升。
第二部分，我們公司在上半年的開工和竣工情況。上半年1到5月份我們開工總建築面積109萬平方米，到5月31號為止總的在建項目91個，總在建面積達1650萬平方米。
1到5月份共有9個項目按計劃竣工，總建築面積為57萬平方米。項目的處置情況，因為我們每次項目處置都有公告，大概的意思，1到5月份處置項目12個項目，回籠項目78個億。
1到5月份的負債，從集團子公司來說，負債也比年初減少22億，負債也在下降。第五個要引進戰略工作投資量，除此之外，我們的代建項目也是發展可以的，到現在為止綠城簽約代建項目總計有64個，總建築面積1420萬平方米，預計可售1100億，代建費預計總額60億，現在在建項目34個，在建面積410萬平方米。我們的保障房建設到5月31號，已經承建政府的保障房項目53個，總建築面積981萬平米，已開工面積370萬平米，已交付113萬平米。
前景展望，這裡簡單和大家說一下。我們認為外部的環境政策面來看，中央政府已經“把穩增長放在更加重要的位置上”，實行預調、微調，流動性肯定會趨於寬鬆。第二，房地產的行業調控重點現在已經轉為“穩定”和“鞏固”，預計不會再出現階段性更加嚴厲的政策，所以政策面現在已經逐步在微調、預調過程中。市場面的兩點，一點，消費者對房價下跌的預期已經趨於穩定，觀望氣氛逐步在減弱，市場的成交量近期有明顯的回升，改善性需求逐步的釋放。從基本面上，可能大家都相信，隨著城市化進程加快，經濟的持續發展，改善性居住需求的提高，房地產的市場基本面應該沒有問題。
下面我和大家九龍倉的合作情況，公司昨天與九龍倉簽署了戰略性的合作協議，總的簽署涉及資金約51.0億港幣，(人民幣約41.8億)。今天因為公告沒有發出來，所以今天公司股價停牌的。我們這次戰略性合作融資部分有兩部分組成，第一個，我們會在下周先有20%普通股的股票配發給九龍倉，股價是按照5.2元一股，總得會配給九龍倉是3.3億股(佔當前股本數19.99%
，牽涉的金額17.0億港幣，股價相較於前10個交易日加權平均價溢價4%。第二個，還需要特別股東大會批准，但是我們協議已經有條件的簽署了，需要經過特別股東大會批准的，我們要在第一次配售的基礎上，第二次再配售8.42億元港幣股票給九龍倉，價格也是5.2元港幣，兩次配股完成之後，加上原來九龍倉所持有的少量股份，加起來九龍倉會持有本公司24.6%的股份，成為公司的第二大股東。除此之外，我們還需要發一個永續性次級可轉證券，可發行金額25.5億港幣，大概是25.5億的股票、25.5億的債券，1：1的比例。證券發行之後，發行的前三年九龍倉承諾不會轉股，我們有協議規定，不可以轉股。第四年之後才可以轉股，轉股的價錢是7.4元錢。九龍倉給了我們發行的利率很大支持，發行後首個5年年利率9%，遠低於債券市場的利率，以後每五年遞升差額為2%。公司有權在任何時候贖回的，如果贖回的話再加上3.5%的溢價，最高溢價不超過17.5%。九龍倉成為公司第二大股東，佔有24.6%的股份之後，公司會組建財務委員會和投資委員會，九龍倉也會參與，一起幫助公司進行管理。這是我們這次合作一個最主要的內容。
吳天海：今天很高興能夠代表主席出席綠城的這個大會，綠城這家公司，我們一直視為是我們的老大哥，他們乾了18年，我們這方面只有幾年的經驗，在宋董事長的領導之下，綠城在國內建立了一個很強很有價值的品牌，這個我們是比較佩服尊重的。非常尊重。
這一次我們也是很榮幸得到宋董事長的邀請，加盟成為戰略投資者，我們希望能夠借助綠城，借助宋董事長，把綠城建立為一個金融界一個強的品牌，綠城在房地產界已經是一個很強，很有價值的品牌，現在我們希望可以藉助綠城成為金融界一個有價值的品牌。
九龍倉在香港的歷史比較久，我們是1886年成立的，去年剛是125周歲了，以前是英國人的公司，就是1980年包玉剛先生，包玉剛先生在1980年把控股權從英國人手上拿過來。以前九龍倉只是做貨運的生意，碼頭、倉庫，大概在40年前開始把從前碼頭倉庫的地方改建成為商業的房地產，也是有一點成績。
我們的整個概念就是創建明天，從前我們在香港創建我們今天的明天，我們在去年2011年，我們的財務表現，股東權益回報達到17個百分點，超過港幣3千個億。過去幾年，我們開始在內地尋求創建一個新的明天，現在我們在內地的發展除了房地產以外也有碼頭，酒店，比方說我們酒店的公司就是馬可波羅，在香港有，在武漢也是有一個地段比較好的酒店。現在內地的投資大概佔整個集團的40%，去年盈利的貢獻是21%，將來還有增加的空間。九龍倉的母公司是會德豐，會德豐也是英國人的公司，是包玉剛在1985年收購過來的。
我們很榮幸這次有機會進入內地市場，希望可以跟宋董事長學習，我們希望可以配合公司將來的發展。謝謝各位。
宋衛平：這次宏觀調控到現在的確比較嚴峻，現在稍稍有一點跡象，但是前景究竟如何，我們作為行業者今天不談對這些宏觀調控政策環境的評價，我們視它為我們需要面對，必須要面對的一個客觀。
從去年以來，面對這樣的一個特殊的，新的所謂“市場環境”，綠城3萬名員工也盡了自己很多的努力，我們努力銷售，包括銷售我們一些房產項目，因為我們是房地產公司，賣房子也是可以的，賣項目達到一定投資額以後，哪怕是沒有達到一定投資額轉讓股份，同樣也是可以的。總算在去年的銷售業績不至於掉得太多，因為我們的市場，我們綠城改善型產品市場，以我的行業經驗，我認為市場被壓縮了50%。仔細分析的話，可以認為它甚至被壓縮了60%幾，尤其是我們的主打產品，主要的產品全是改善型，是讓那些在改革開放過程中，希望而且完全有理由可以做得更好一些的，就是所謂的改革開放以來讓一部分人先富起來，有的是通過機會，更多的是因為他們的作為貢獻獲得成就和財富的人，我們認為理所當然的他們有權力改善他們的居住環境。
同時，在我們所知道的金融常識裡，所有的商品都具備投資和投機應該有的基本屬性，我們今天不展開這方面的評價。今年上半年，我們又做了銷售的推動和改進，到5月份結束的時候，我們的銷售額幾乎是年初制定銷售計劃的100%，這裡面我認為我們銷售的方式、模式的改進，在裡面起了相當的作用，或者是1/4，或者是1/3。如果沒有這樣的一個銷售方式和銷售積極性更好的發揮，我們上半年的銷售業績可能會70%、80%，現在我們已經做到了100%，1到5月份。當然下半年銷售的指標會更高，因為我們很多樓盤會在下半年推向市場，所以前景並非那麼很清晰。
這次宏觀調控的時間已經超出了我們的預判，我們以往應對宏觀調控的時間判定半年，一年，一年半，已經在這次調控裡被打破，已經要開始進入兩年。在不曉得的環境裡做是真的非常艱難，因為不曉得的市場環境，你不曉得該怎麼做。但是有一點你是要明白的，企業生存，企業不能老是在風雨飄搖之中。現在回過頭來看，我們是做得不夠穩健。我們原本可以做得穩健一些，這裡有很多原因和理由，這裡不展開了。我們承認，相比較不那麼把握的市場環境和政策條件，我們認為我們的智慧和能力，面對這樣市場和政策變化，我們要改變一下，最大的改變就是要在最近一個月和半個月裡面做出來的。
我們願意找到一些非常優秀的合作夥伴，我們能夠相互理解，相互認同，相互支持，用一種兼容的方式，把我們既往的優勢發揚光大，把我們既往的不足之處相互補充，相互做一個保護。在這個過程裡面，因為以往和九龍倉一直有非常好的交往，吳光正先生在多年之前，在他做香港貿發局長的時候來過公司，對公司的基本情況，對我們的產品也有相當的了解。他在做貿發局長的時候，代表香港的管理當局，曾經如何促進香港和杭州經貿發展，在公司開過一次座談會，那個時候我對他提了一個要求，我說你能不能組織香港最優秀的建築和室內裝飾設計師到杭州來做個展覽，把香港最好的作品做一個介紹。他答應了，然後在第二年如期在凱悅做了一個由香港政府出面做的一個展覽，就是香港優秀建築和優秀的設計展覽，當時是在凱悅酒店做的。
我認為吳先生還是非常有信用的，而且我們很多次溝通，香港著名優秀的房產公司真的是非常不容易，他們經過的風浪比我們經過的宏觀調控可能還要大一些，比如說97以後的負資產，97以後的負資產浮動，不動產的跌價跌到50%以上，像九龍倉這樣優秀的公司都挺過來了。他們經過國際上風波和亞洲金融風暴，這些他們的影響更直接，他們更有經驗。儘管現在的商務條件仁者見仁、智者見智，但是對綠城來講，我們一不小心把企業做到全國規模TOP10裡面，但是我們真正對企業的運營管理，在財務安全上，在資金籌措上，穩健運營上，包括綠城在內很多國內中型規模以上，養幾千個員工以上，每年銷售額在一兩百億以上，這方面管控的經驗，我們要實事求是認為我們閱歷是不夠的，我們能力也是不夠的。
所以，這次和九龍倉的戰略合作對綠城來講是一個非常好的機會，除了可以有幾十個億港幣，剛才我們介紹是51億港幣的資金改善公司股本結構以外，我們和九龍倉一致認為，九龍倉財務管控能力和他們以往的經驗教訓，將在綠城今後的發展裡面得到非常好的應用，我們會調整，我們會改變，我們在穩健運營上面會向九龍倉好好的學習，我們已經做到了一些，我們去年做到了全國的居住滿意度第一，這表明我們的產品品質，也表明我們的服務品質。同樣，我們也在去年做到了保障房、安置房開工數量和建成質量，我相信我們也是第一，在這方面我們還要一如既往，因為那不需要太多的資金，基本上是建築管理的模型。
我們會在這個領域裡面繼續前行，但這一次對於和九龍倉的戰略合作，我相信公司今後在投資決策方面會發揮好非常好的管控作用，綠城的高負債發展時期正式宣告結束，穩健發展時期會到來。本人將會對項目的熱情轉化為對產品精緻追求，有規模可以做，做什麼，做中國的保障房和安置房。昨天我和溫州的代表團一同考察香港區的項目，他們介紹，光是溫州將要在20年之內大概有兩億五千萬的農民集聚房，我非常想綠城在這樣歷史性機遇裡面，並非為利潤，而是為這個社會和中國的城市化進程，同樣不要錢，就是說不賺什麼錢，不要什麼投資，作為一個專業的公司，仍然是可以做很多事情的。
在公司商品房運營方面，經過08年的調控，2010年的調控，安全第一、穩健第一，我相信這是很多股東的心聲。我們本來的規模，包括現在的規模，仍然是大於等於龍湖，我們的產品可能仍然綜合比較在很多方面比他們好很多，在綜合評判上，我們大於等於他們，但是我們在資本市場的表現比他們差得很遠，我到今天也不認為資本市場的規則一定是對的，要不然不會有那麼多的麻煩和危機，他們自己有自己的問題。但我們既然進了這個市場，我們就要基本遵守那邊的規則。
我們經過幾次調控，我們會把資產負債率降下來，降到一個正常的範圍，這是我們和九龍倉結盟，他們成為公司第二大股東里，我認為這是最重要的意義，我們將會形成約定，比如說在什麼條件下公司不能買項目。本人肯定願意有這樣的協議，也願意非常好的遵守這樣的一份協議。因為它對於我來說，可以減輕我們的工作量，也沒有什麼不好的。
和九龍倉戰略結盟以後公司的價值理念和我們追求品質，追求服務品質，我們願意2012年，乃至以後的很多年，在中國居民居住滿意度裡面，我們一定要在第一名和第三名之間，我相信前三名，這是我們既定不變的目標，我估計我們這樣做下去，我們有可能連續拿很多年的第一名，這是行業成就。我們以後可能不是一個規模很大的公司，但它會是很穩健，它是真正的可以造出一些好房子。
所以今天和九龍倉的結盟，九龍倉的加入歷程在裡面非但是資金的問題，尤其是他們的管控，他們的意識，他們的閱歷，將會導致綠城另外一個穩健發展階段的開始，從我這邊開始。以往說實話在發展的速度和拿項目上，我有點過於激進，事實證明，誰是誰非不了解，宏觀政策的出台也無法假設，但事實表明到現在為止表現不好，本人承認錯誤、努力改正錯誤。
我希望在座的各位股東，還有各位同事，以及一直關心我們的新聞媒體，他們也是我們很好的朋友，因為我們的目標是一樣的，我們努力建設，你們努力觀察批評，為一個美好的城市，為一個美好的社會。如果大家認為我們和九龍倉的結盟是一件好事，請幫我們鼓個掌，謝謝大家。
後面的時間，在座各位朋友如果有什麼問題，我相信最好把問題提給吳先生多一點比較好。
吳天海：綠城是一個很難得的機構，綠城的團隊是很難得的團隊，領導也是很難得的領導，他們做的產品也是有一定價值，我們很高興能夠參加綠城這個家庭，比較我們自己去做更有利，宋董事長和壽董事長是綠城裡面是關鍵的人物，我們很高興他們兩位承諾了5年之內繼續在綠城工作，要不然我們不投，這是一個很關鍵的因素。我們另外還有自己的項目要做，但是我們的力量可能不夠，要建立怎樣的能力，我看也是要一個很長的時間，還是和宋董事長學習。
記者提問：學習哪些方面？
吳天海：管理、產品品質。
記者提問：為什麼你們九龍倉選擇了綠城沒有選擇遠地？
吳天海：遠地是一家好的公司，綠城也是一家好的公司，我們覺得綠城更好，但更重要的是得到宋董事長的邀請，我們主要是希望跟公司合作，宋董事長邀請我們一起投資合作，這個是最重要的因素。我希望除了現在這一次的投資，將來也會有項目上，或者其它方面的，我們會把更多的投資放進來，和綠城一起打造一個好的將來，創建明天，這個也是我們的理念。
至於資金方面，第一個資金的問題，還有第二個資金的問題。第一個資金的問題，我們九龍倉今年前5個月我們銷售的情況當然沒有綠城這麼好，銷售大概50億人民幣，在我們的規模來說還是不錯的，但是相對於綠城可能是1/
3或者1/2。這50億的成績是我們同期高出預算50%，現在我們先把50億部分投資在綠城，是這麼樣一個看法。不是財務上的投資，是策略上的投資，我們是一起做生意的。
記者提問：九龍倉在上禮拜前的禮拜一公告了他們在香港很出名海運中心租約的轉期，大概花了79億，禮拜五又花50億投資，九龍倉自己的投資計劃？
吳天海：不是花錢，是投資，海運大廈是從前做的，加上綠城，兩個項目加起來大概投資是130個億，130億在現如今的狀況不是太大的問題，我們手上現金大概有300億，所以沒有現金的問題。
浙江日報：這次轉讓之後，綠城宋董事長還是第一大股東，接下來的宏觀調控可能還會繼續，接下來在項目的騰挪轉讓，會不會進一步引入重大戰略投資者，這方面有沒有考慮？如果有的話，下一步再引入戰略投資者，會不會守住綠城第一大股東的底線？
宋衛平：這是很多人要過的一個坎，從一個獨立的公司變成相對控股的公司，如果你想讓一個企業好的話要幾十年，很多年，我不能說活到一百歲的時候又差不多了。這種企業的社會化和公眾化，我認為只要有好的伙伴，或者是投資，或者是管理，這裡面千萬不要當公司是自己的，這個公司是社會的，在什麼樣的架構和情形下可以做得好一點，這是第一選擇，我已經破掉第一大股東，這個已經不重要。如果人家認為你有用，我們就多做一些工作。沒用，我們就去打麻將，我們後面養老產品裡60歲就可以養老，我沒有幾年了，這個不重要。建議浙江的企業家，企業本來就是要為社會做出很多貢獻，我是這樣想的。
浙江日報：綠城在國內房地產界影響很大，今天來了這麼多記者就可以證明。其實大家還關心，市場上總是有傳言綠城是不是降價了，房價要調整，大家心裡一直有一個很大的問號，其他的品牌開發商都陸續的下調了房價。
宋衛平：這個問題我要把價格和價值做一個簡單的說明，我們有一個客戶最近買了我們的房，他說了一句話，他說四季青打折跟我沒有關係，我還是會去杭州大廈。我們那些房子是沒有辦法做成大的降價，我只能做適當的優惠，它不能降價，因為它的成本和價值就在那裡。而且我們對待這些產品的態度和我們的管控，裡面的成本，都是要遠遠高於一些可以輕而易舉打折的這些樓盤，那不一樣。因為有些地段本身稀缺，有些營造過程中的產品稀缺，我想宏觀調控將近快兩年了，我們的優惠大概在8個點到10個點左右，這是最大的極限。
最近有一些樓盤把價格做低一點，主要是酒店式公寓，理論上是40年，住宅是70年，從地權的價值上面來講，已經有差不多接近1/2的差額在裡面。另外，酒店式公寓裡的一些費用比較高，因為它是商業，所以它的價格會稍微下來一些。我們開始有個別樓盤從成本價左右開始起賣，我認為這也是很正常的。我們去瀋陽這個城市，第一個階段兩年，到明年八九月份全委會開張，他們將會看到什麼是好房子，什麼是品質好的房子，到明年這個房子可能會到八九千，一萬多。做生意沒有一定資規，但是品質一定堅守，價值一定堅守。如果這個房產市場亂得一塌糊塗了，不成為市場了，那是另外一回事。只要在這個市場，綠城的產品一定會閃耀它的光芒，做好產品的如果都活不下去，不能夠生存下去，不能夠得到社會上的肯定，那是不合理的，以後就是一些爛東西，這不是國家發展意圖，城市需要好房子，需要好的服務，需要很多好的設施。城市不是一堆沒有藝術可言，沒有價值可言的構築物，這要後悔的，因為造完之後就是幾十年，到時候怎麼拆，房價達到一萬多塊錢的時候，已經可以用很好的建築材料，用世界一流的設計師，你幹嗎不，這是城市的財富，這也是大家共同的財富，要從這個方面來考量。確實行業裡有一些好公司需要把全球的，世界一流的價值引入，万科的很多房子到今天還比不上綠城的安置房。
記者提問：你們在洽談過程中是否考慮過退出管理層，或者在合作之後的話語權有沒有影響？
宋衛平：合作之後的話語權肯定會下降的，你肯定要傾聽，以後受投票票決制度，既然有這個制度，哪怕這個制度不那麼合理，你首先是遵守它，然後再提出改變。話語權會受影響，但是我相信溝通，它有正面的效應，我自己做決定可能犯的錯誤概率大大下降，凡事皆有利弊。
還有，要把這個公司變成一個更好的公司，最起碼五年以上，我們當時做這個公司時雖然沒有那麼長遠的考慮，但是事到如今，希望綠城是一個非常好的公司，因為這個公司已經不是屬於幾個人的了，這個公司已經變成浙江的公司，杭州的公司，客戶的公司，員工的公司，社會的公司。如果有可能的話，我肯定是願意在這個公司裡努力，或者在這個公司做一個董事長，或者做普通員工，或者做一個看門的也可以。
記者提問：籣園還有房源嗎？
宋衛平：有的。今天我可以給你88折。只要願意買一套房子的人都可以再問一個問題。
記者提問：我還是深藍廣場的業主，你們09年之前和九龍倉有合作，你們當時那塊地是12.6億，後來也給了折扣，你們會不會預先取之，必先予之嗎？
宋衛平：這個過程裡是共贏的模式，我自己心裡也明白，綠城是天下最好的公司。
記者提問：戚總說就算有一天綠城倒了，我們也會很欽佩他，因為他做出來的產品是我們做不出來的。
宋衛平：我們不能說相互吹捧。龍湖產品做得也很好，但比我們差一點！
南方周末：9月份採訪你的時候提到三步走，第一步是銷售自救，第二步是賣項目，第三步是清盤，你和九龍倉的合作是第幾步呢？今天晚上的歐洲杯你們看嗎？
宋衛平：今天晚上很多股東朋友在，要和他們吃飯喝酒，如果酒沒有喝多的話會看，今天是波蘭對希臘。第二個，這一步在公司股本架構裡引進戰略投資者，這和前面的銷售房子和把一些銷售項目，其實銷售公司自己本身是一樣的，就是相當於把公司的價值得到了我們夥伴的認同，他們也是一種銷售，仍然是在第一步和第二步，要清盤可能在特殊的情況下會清盤，在現在的情況下，我相信中國改革開放不變，城市化進程不變，清盤模式總是慢慢來，大大有機會清盤的。現在應該也算第一步，也算第二步，也可能是另外比較積極的一步，仁者見仁，總體來講還是一個進取，即便是穩定還是進取，還是比較積極的一步，也可能是峰迴路轉的一步，可能在這三步之內，也在這三步之外。
記者提問：我們一直知道宋先生以產品作為公司最為核心的一個主導戰略思想，但是也有這種說法，認為在現在的調控時期裡面，以產品為絕對的優先主導和追求利潤，他們之間還是存在一定矛盾的。所以我的問題是說九龍倉參股到綠城中國當中來，是把這個看作一門生意，還是說它會完全的尊重綠城在產品方面的認識？
宋衛平：前一個禮拜左右，吳光正先生在身體不好的情況下到杭州來住了兩個晚上，其中一天是比較完整了我們的農民安置房，我們的桃花源，我們的學校，我們的醫院，因為吳先生學過銀行，也學過三年的建築，他的兒子也是學建築，他的工作也是看公司的很多圖紙。所以他對綠城的很多做法，還是予以了很高很好的評價，我相信我們把產品做好的追求，在這方面，作為一個學過三年建築的專業人士，這方面的認同是不會有什麼大的問題。在一個風雨飄搖的公司，固然我們的資產質量也是一個非常好的支撐，我相信把產品做好一點，可能這個公司會活得長久一點。高額的盈利總不是一個常態，也並非是所有企業都應該去追求的，企業要追求企業價值、行業價值、社會價值。利潤，我認為只有適度利潤才是最靠譜的，所有的高額利潤都是不可能持久的。
記者提問：吳天海先生，我看到你們還有25億可轉化債券，你們未來有機會成為綠城的第一大股東？第二個問題，宋董，你們之前曾經找過龍湖成為你們的投資戰略夥伴，你們在挑選投資戰略夥伴時的標準是什麼？還有，你們在引進戰略投資者是不是意味著綠城最艱難的時期已經過去了？
吳天海：龍湖、遠地、綠城在行業內都是很好的公司，我們也在不同的公司有一些新的財務投資，但是要一起做生意這一次這樣的還是第一次，項目上有很多，我們曾經和綠城合作過，現在和中海、招商也是有不少的項目一同投資的，但是沒有一起做生意的，這是第一次，也是很難得的機會，所以我們也是非常的尊重這個機會。
宋衛平：在一個財務安排裡可以被贖回，也可以被轉回股權，我們現在基本的方針和九龍倉一個基本的默啟，我們盡可能在三年裡面把債務贖回來。
記者提問：香港的開發商是見過大風大浪的，好像內地的調整一直都是比較平穩，這一次很多開發商被嗆住了，你這次投資是不是認為大陸的房產市場是一個低點。還有一點，你們這次和綠城的合作是“日久生情”還是屬於“閃電戀”，你們剛才說了不是財務投資者，而是戰略投資者。你們在一起是綁得比較結實，在一起過日子，但是又有一個感覺你們比較濫情，和遠地，和龍湖在一起，是不是男女雙方可以互相選擇，在約定的遊戲之內？
吳天海：第一個問題，對於房地產市場的看法，我們肯定沒有綠城看得這麼專家，但是我們九龍倉對於內地房地產市場長期方向還是很有信心的。有些年，有些季度可能有風浪，但是我們主要的方向就是手上有足夠的資金，就可以把這個風浪熬過去。剛才另外一位朋友問我資金的問題，我們去年和今年初，當資本市場比較好的時候，就馬上在資本市場拿了不少現金，所以我們現在有300多億港幣在手上。這個也是我們一貫的策略，比較保守理財，這個對我們來說很重要，要是現在宏觀調控還是維持一年多，兩年，我們能不能支持呢，這是我們最主要的看法。現在是不是見底，我不知道，明年會不會更低，我也不知道，但只要我們財力是能夠支持的，這才是最重要的因素。
第二個問題，交女朋友也是一個經驗，找到好的女朋友才結婚，這個才是重要，我們很高興今天是一個機會和綠城“結婚”。
丁建剛：剛才宋總用了好幾個評價給九龍倉，不知道吳總是否認同，在杭州九龍倉有多個項目，很多都還沒有開始銷售，但是地價都還是很高。我記起兩年前和綠城爭文暉路地塊的情景，宋總最後祝賀九龍倉拿到了地，給我的感覺，九龍倉在內地市場很猛，也很好勝，我不知道是不是有這樣好勝的基因，有人說綠城的基因一個是完美，一個是好勝，宋總對這兩個評價是不是同意。也有人說是大跨度的雜交才能改良基因，雙方基因結合之後是否可以得到一些改良？
吳天海：我們對房地產市場認識沒有綠城這麼深刻，我們也是有錯的機會，這正是向綠城學習的好機會，我們投資的時候先看對方的實力，實力夠的，虧了問題也不大，這是我們一貫的政策，將來也是。
宋衛平：我們在座的每一個都是好勝的，努力把它做強一點，做好一點，在基礎上做得大一點，我認為這是天經地義的事情，所以從這個角度來理解，綠城的好勝心不應該當做一個缺點，如果說這個好勝心像我們這樣的，我們球隊調整一些打法之後，既好勝又更穩健，找到一些方式回擊，這樣部分替代剛開始的，人總是要調整的，要成為勝利者就要調整自己。我們和九龍倉之間的合作，我希望是雙方的長處，我們對內地市場，對中國中高端客戶的需求，還有我們的一些開發理念和九龍倉很多很好的財務管控，以及他們對國際市場、資本市場的經歷結合在一起，有可能希望是優點的，非常有序合理的搭配，可能在三五年裡我們會做得非常穩健，同樣也會做得非常優秀。有可能的話，在調整完我們的負債結構之後，我們仍然會穩健的一步往前走。
這對於我來說，這個決定肯定是一個重大決定，但這個決定肯定不是一個太痛苦的決定。相比較有成千上百億的房子賣不掉，這已經是一個非常好的決定。換一個角度來講，這也可以被認為是宏觀調控取得的階段結果，終於逼得綠城要做股本改造了。
丁建剛：剛才你說高負債階段結束了，是不是理解為從現階段來說，短期的現階段財務危機已經結束了？
宋衛平：這裡可以得出一個肯定的結論，今年有新的股本進入，我們再努力賣掉房子，有合適價格的話，我們再轉讓一些項目，應該可以給我們在座的股東一個共同的感覺，我們會變得更加穩健一些，他們股本進入之後，我們的負債率預計到年底可以到80%左右，淨資產負債率下降到80%，去年是140%多左右。
在香港的各位媒體朋友希望給綠城多說說好話，綠城有什麼地方做得不好的，也希望不要批評得太尖刻。
吳天海：一個品牌在市場裡面顧客是追求的，夢想的，就是一個名牌。要在金融市場達到同樣的地位，就是要投資者對股票是追求的，債券的投資者對公司的債券是追求的，銀行對貸款給綠城是追求的，這個可能是一個比較容易明白的目標。
宋衛平：我補充一下，我們上個禮拜做會談的時候，吳先生是非常清晰的，也是非常急切的表達了一個意見，所謂品牌，你必須在金融方面也有良好的表現，這對我也是一個比較大的觸動，房子的品牌、服務的品牌，如果在資本市場裡你的股票人家是不要的，我們曾經的股東，曾經股票上漲到19塊左右沒有更好的表現，我對這方面的缺失，知識的經驗，那天吳天海先生的話把我點醒了，一個品牌的完整表現應該包含在金融市場裡的表現，我認為九龍倉加入以後大概具備這種可能性。因為說實話，很多股東對公司，對我也有一些抱怨，我們只有四個界面，員工、客戶、城市、社會，沒有股東，股東選擇投資綠城到目前為止還不如選擇投資龍湖，或者其它的價值更好一些，這和我知識缺陷有關聯的，和我認識不足也是有關聯的。這次我們有機會做了調整，讓股東有一個良好的回報，也使得這個公司能夠更穩健的去做發展，都是可以的。第一大股東，第二大股東，社會共棲有德者居之，我們還是顧中國的國情，如果到處買高價地的話，那最後要下台的。
這次受的波折說實話讓我下台，我還真有點不大心甘情願，那不是我的錯，沒有那麼好的想像力能夠理解說在08年調控以後，馬上一年多時間裡面，調控的時間和力度會變得這個樣子。
記者提問：和九龍倉合作之後，綠城在發展戰略上有改變嗎，尤其是代建業務上？
宋衛平：我們的代建是兩個內容，一個內容是商業代建，別人有地我們做開發支持，全國所有有地的人都碰到一個危機，市場全面的危機，本來請我們去做代建的單位也想做一些比較好的房子，是改善型的，中高檔的，市場全部受到壓迫，所以這個代建大概會更艱難一些。另外一塊代建是保障房，安置房的代建，但是它是一個社會公益模式，並非純粹商業模式，代建模式也有待宏觀調控的微調，看看以後市場的情況有什麼變化，所以現在代建收入在整個公司的營運收入和利潤支持裡，它變得不是那麼重要，這個代建模式是在2010年上半年左右提出來，那個時候市場還是非常好的一個市場，現在情況有所變化，但是需要一段時間的培育。
記者提問：吳總，你是如何看待綠城的判斷，收購完成之後，你這邊的人員有變動嗎？綠城的人員團隊有變化嗎？
吳天海：沒有，宋董事長是領導，我們是學習。
宋衛平：他們會參加很多決策，也會有很多管控架構裡做一些相應的調整，把他們的管控經驗運用到綠城裡來，但基本的股價一時間不會有太多的變動，從九龍倉在大陸人才儲備也好，方方面面來講，做比較大的調整可能性不是很大。
經視看地產：九龍倉和綠城的這次結盟是一件好事情，更多的購房是關注產品本身，剛才我們也談到產品了，吳先生說到九龍倉為了保證以後產品不會有很大的變化，九龍倉一直做建築起家的，在這方面也有自己的建樹。對於很多“綠粉”來說，我本身喜歡綠城的產品，它就是有綠城的印記，它特有黃色的外牆風格，是他們追求的。這次聯姻之後，九龍倉的印記會不會植入到綠城的產品當中去？以後綠城的產品一步步會多一些九龍倉的風格？
吳天海：這個答案很簡單，不會。
宋衛平：其實九龍倉的產品裡面有值得我們綠城學習的地方，而且還是很多。綠城的產品逐漸有自己的風格，它也是有學習，包括向九龍倉，向新鴻基，向万科，向龍湖，向星河灣都學習過，永遠不變的是學習，所以說九龍倉的加入，所謂綠城的印記是學習了很多東西之後的融合達成的，所以我們也會向九龍倉好好學習，有些九龍倉做得好的地方，我們綠城也會拿過來用，我們絕對不會降低品質的，我相信這不會改變，追求品質，吳先生也好，九龍倉也好，我們綠城也好，這方面是完全贊同的。無非是在一些不足的地方，九龍倉幫我們做一些改善。這方面吳先生和九龍倉是有追求的。
記者提問：以前綠城做產品時往往是不惜成本的，當然我們現在也開始說要穩健發展，這個以後在成本上面，尤其是產品品質上有改變嗎？
宋衛平：綠城也是講究成本，無非是性價比，我們在杭州，在中國高端房地產市場裡有很多成本的應用，很多新材料的應用，這些理論上都是在一個合理的界限當中的，不存在不計成本的概念，這個要糾正的一點。另外，我相信在這方面只要我們認真肯學習的話，即便階段性的有人某一方面比我們做得好一點，以前我就承認過星河灣的精裝修在五年之前一定是比綠城好的，現在也能比綠城好3分到5分，100分裡面好3到5分，工藝規劃上肯定有好過綠城的。我們在理解的層面上學，在學的層面上創造。等到有朝一日我離開了，九龍倉可能也離開了，那個時候的綠城我不曉得，只要有現在這個結構，九龍倉和我們在一起，我們一定會把綠城打造成中國所謂第一品級，這是我們追求的東西。
記者提問：九龍倉在結盟中會獲得什麼呢？宋總在管理方面會做補償嗎，可能在哪些重要職位上向九龍倉開放嗎？吳天海：九龍倉當然希望投資在一家好的公司，除了回報以外，也是一個學習的機會，這是真的。我們自問在蓋房子，是遠遠沒有綠城做得這麼好，也沒有這個能力做這麼大量的工程，這麼大量的項目，去年綠城的營業額是220個億人民幣，我們在內地的營業額是不夠40個億，規模是不一樣的。所以我們很重視合作，不單是因為回報，因為金錢上的回報，而是給我們一個機會對市場加深認識，要是我們投3%，5%，在其他的公司沒有這個機會，這是我們一個最大的目標。
宋衛平：和九龍倉的合作希望是相互加強，相互合作的過程，作為一個上市公司，我們的股票在金融行業裡的表現也希望有品牌可言，這可能是一種妥協，對我個人來講，但是必須這麼做，我和九龍倉的合作過程裡對風險管控財務安排方面，我認為他們會發揮很大的作用，我們也會有一定的約定在決策機制裡面，在什麼情況下可以買地，什麼情況下不能買地，在根本上控制風險。總的來講，照目前的設想，我也相信作為吳先生，吳光正先生。之前也談到包玉剛從一個船王變成不動產經營，海上的經營，油價的問題，運力的問題，損耗的問題，陸上的房子越來越貴，但船一下海就貶值，他們做過很多次轉型，應對各種各樣的危機，表現都非常好。我相信這一點的重要程度，也不亞於引進他們幾十個億的股本金。既然是這麼想的，出發點是這樣的，我想我們在以後的管控過程裡面也會努力去體現它。主要的內容就到這裡，如果還有一些問題的，最後三個問題。
記者提問：剛才宋總提過關於保障房的建設問題，保障房不是很賺錢的，我想問吳天海先生，如果作為股東，公司是參與不太賺錢的項目，我們會不會贊成。還有，宋總作為股東去做這個項目對股東有什麼利益？
記者提問：這個背景情況，保障房的背景可能是不賺錢的，但是我告訴你，它有一個前提，它是不花錢的，在不花錢，不用投資的情況下面，力所能及的為中國中低收入階層，為農民轉化為城市居民裡面做這樣的事情，本來就是一個有良知的企業應該做的事情，而且它不牽涉到財務安排，它對公司有非常多的好處。但如果占用公司太多資源的話，可能真的有問題，但是它不會佔有公司太多的資源，它只會對公司資源起到非常好的培育作用，這是保障房的一個基本前提。
吳天海：我們的看法就是一個平衡，這麼大的一個公司不能單做保障房，也不能單做商品房，就是找一個適當的平衡，這也是宋董事長支持的。
記者提問：公司在過去幾個月賣了6個項目，回款是60個億，現在賣了20%的股權，回款只是50多個億，這個賬宋總是怎樣算的？
宋衛平：這種賬是一下子算不清楚的賬，算這個賬裡面不要去算吃虧和便宜，換一個角度去算，他們的進入導入很多，他們最喜歡表明一個，說在九龍倉的眼中，綠城不是一個爛公司，它是一個好公司，這本身就非常值錢。有很多人對綠城會有懷疑，他們認為綠城是一個非常優秀的公司，這是一個。另外，它有50億港幣，佔據整個綠城所有股權裡面的20%，從財務投資來說九龍倉也是很划算，但是九龍倉划算意不意味著綠城吃虧呢，也不一定，這裡面有共贏的可能性，他不吃虧，綠城換個角度來講也不吃虧，天下有這樣的好事，相互促進和成長，不同的角度。並非說你吃虧了，就是我便宜，我便宜了你就吃虧，不一定，大家相互的促進，有的賬上要從全局來算。那些項目裡可賣的程度，找不找得到合適的賣家，賣家對於價格的壓制，馬上導致虧本的可能性，它不一定是增量。這些股權是增量，這個賬要算的話，我們可以談很多案例討論。我相信這個賬裡面，九龍倉是能夠得到利益的，綠城其他股東也是同樣能夠得到利益的，這個巧妙之處，可能你要到我這個年齡的時候慢慢明白。
每日商報：九龍倉在商業地產方面是非常成功的，綠城集團原來在商業地產這一塊表現得不是特別搶眼，尤其是綠城在外地有很多大型的城市綜合體項目。九龍倉入股以後，會不會給綠城在這些項目上，尤其是商業運營上帶來重大改觀？
吳天海：九龍倉是樂意提供幫忙，但是這個要看我們怎樣幫忙才對綠城有巨大的價值，我們是很樂意的。
記者提問：宋總，你剛才說綠城最大的改變會在未來一兩個月才會出來，想請問一下具體會在哪些方面？
宋衛平：我相信我們導入九龍倉作為非常重要的合作夥伴，已經是宏觀調控以來最大的一個動作，它的益處將會在今後的一個發展時期裡面呈現出來，綠城會改變一些，會改變得更加穩健。
希望我們各位媒體的朋友，我們非常感謝，真的非常感謝，過去很多年各位對我們的關心，我是知道這些關心裡面不管他的看法，他的批評，他的建議，或許有的地方也不那麼完善，但是本心和本意，絕大多數，甚至可以說全部都是為了綠城好。所以希望以後我們能夠多溝通，多聯繫，除了那些比較敏感的，對宏觀政策的認識和批評，這些意見實在太敏感，今年不是說話的時候，其它所有的問題我們公司是一個公眾公司，它應該成為一個透明的公司，在很多方面，除了受條款所管制的內容以外，希望大家一如既往的關心我們，支持我們，因為中國有一些非常好的民營企業，不容易，真的不容易，因為有些企業的存在才會給我們這個社會提供更多更好的產品和服務。
謝謝大家。
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