原文： 前立法局會議記錄
2. 詹培忠議員問：主席先生，行政局日前通過將中區兩幅政府土地（即拱北行及花園道多層停車場大廈）以換地方式批予財團重建，而當中涉及補地價。就此，政府可否告知本局：
(a) 由於上述物業業權全部屬於政府，為何不公開拍賣該兩幅土地，而以換地方式將重建權批出；及
(b) 於簽立換地文件時，政府所收取的地價會否計算在本年度收入內；我的意見是會否分給土地基金，若否，原因為何？
主席（譯文）：我會將最後部分當作補充質詢，你可以稍後提出。
詹培忠議員：主席先生，我想作出少許改動，若果我要再說的便是......
主席（譯文）：我會將該部分批准為補充質詢，你可以稍後提出。
規劃環境地政司答：主席先生，質詢提及的兩幅政府土地，是以換地方式批予擁有前希爾頓酒店用地的私人發展商，因為該發展商可全面發展這三個地盤，使這部分的中區在規劃方面獲得顯著增益，並可大大改善環境。規劃方面的增益包括，在9
565平方米的已擴展用地上，闢設不少於5 200平方米的公共遊憩用地。倘由不同發展商在該等用地上作零碎發展，便不能獲得這些增益。有關的發展商須就該兩幅政府土地，支付十足市值地價，即30.274億元。一些現有公共設施，例如停車場、郵政局及公廁，亦會獲得遷建。
我們預計換地文件可於今年八月簽署，屆時，政府便可收取地價。該筆地價會計算在本財政年度土地交易的收入內。
詹培忠議員問：主席先生，在規劃環境地政司的答覆中提及補地價30.274億元是非常合理的價錢。問題是政府所擁有的共同土地是9
656平方米，換言之，以15倍的比率去興建上蓋，可得到144
840平方米，如果以每平方米所得到的地價是20,900元，這價錢是否合理？當然，規劃環境地政司是一個建築方面很有經驗的人，相信很快便可計算出這個價格是否合理、公平？
規劃環境地政司答：主席先生，在計算地價時，我相信詹議員有錯誤的假設。第一，在規劃上而言，那兩幅政府土地本來是社團用地，不是商業發展用地。所以在計算基本土地價值時，不應用商業地價做計算。另一方面，詹議員亦假設我們將整幅土地給予發展商作15倍的發展，但實際上在轉移發展權時，前希爾頓酒店的私人發展商因為要再提供停車場、郵政局、公等設施，而這些設施要計算在重建大廈的發展面積內，所以，扣除了這些實際的發展面積以後，希爾頓酒店將來的發展比率大約只是11倍多少許，而不是15倍。至於詳細的計算，我無法在此解釋，但我可以在此作一個保證，關於此項發展計劃，政府自行作了一個地價評估，也聘請了兩間目前與政府或私人發展商沒有任何商業關係的獨立地產估價公司進行估價，得出來的結果與政府所做的估價相當合，可以支持政府的估價結果。所以，我們清楚相信所收取的地價反映了實際的巿場價值。
陳偉業議員問：主席先生，在這件事件中最令人非議的是整個批地形式。規劃環境地政司的回答說是用一個換地的方式批予有關的發展商，但其實模式是用私人協議形式給予發展權，透明度不足。政府可否告知本局，政府會否考慮檢討增加此類批地方式的透明度，讓公眾覺得政府不會特別優惠某些財團和與這些財團私下達成一些協議，致令公眾沒有機會發表意見和反對有關的改變？
規劃環境地政司答：主席先生，我想指出數點。第一，換地批地這個方式是我們土地管理的一個模式，這個做法已進行多年，所以，我們並非制訂一項新政策或新做法。每一項換地批地的形式是視乎地盤的實際環境而定，以前我們在別的地區也曾進行過類似性質或用這個模式做批地的方法。另一方面，關於今次採取這個做法的原因，在這個地盤內，如果我們要增加該區的空地或改善巿區設施，甚至在規劃、設計方面得到改善的話，經過我們評估後，發現目前的做法是最好的做法。為甚麼？因為現時拱北行的地盤和現時花園道多層停車場地盤，我們將來可以變做一個公園，使景觀空間和整個設計可以讓多些巿民使用。同時，也可以改善該處的交通安排。如果我們把拱北行地盤或花園道多層停車場地盤分開批出作獨立發展，後果是這兩個地盤將來仍會是建築物。此外還有一個問題，就是當重建花園道多層停車場時，該區會突然間少了約500個停車位，而且不可以有臨時安排，使交通受到影響。
主席（譯文）：陳議員，你是否認為你的質詢未獲答覆？
陳偉業議員問：主席先生，我的質詢是政府會否檢討現行制度以增加其透明度，使公眾有機會參與有關策劃，並減低公眾就此類批地模式對政府與財團私相授受的懷疑？
規劃環境地政司答：主席先生，對不起，我剛才漏答了這一點，特別就這項發展來說，其實我們已在數年前制訂了一個修訂城巿規劃圖，也將發展的大概情況向公眾解釋。最重要的是亦已向城巿規劃委員會解釋了這樣做是有規劃上的增益，這個換地批地方式，正如我剛才已解釋，是政府在土地管理上經常採取的方法之一，我們也有很多其他批地方法，所以無須就這種方法特別作檢討，最重要的是可以向巿民解釋如此發展之後，該區的增益是怎樣，而在這方面，我們已在很多層次做了工作，包括區議會在內。
楊孝華議員問：主席先生，鑑於私人批地令公共收益和私人機構都有互利的情況，只要有公平的估值，我是沒有異議的。但我想問，政府考慮這個項目時，除了保障停車場、所和空地公共設施外，有否考慮到原本的建築物是一間對旅遊業很重要的酒店，因而利用這個機會要求發展商在新發展中要包括酒店？此舉是否可行？以前有沒有先例？
規劃環境地政司答：主席先生，或許我可以這樣解釋，前希爾頓酒店的地契是一個商業地契。如果我們不用這個方式去進行換地批地方法，前希爾頓酒店的地契擁有人，根本可以自己獨立發展，興建任何商業樓宇，而政府無從管制。如果發展商單在其地盤發展的話，我們亦不可以收取地價。所以，我們根本不可以藉此機會規定興建甚麼，只要將來的用途是商業用途，符合地契條款便可以進行。
主席（譯文）：楊議員，你是否認為你的質詢未獲答覆？
楊孝華議員問：是的，可能政府誤會了我的質詢，因為這個地盤不單屬私人土地，有兩幅土地是政府的，政府最近曾經在批地時要求興建甚麼，正如在荃灣區也曾規定要興建酒店，我的意思是，政府那部分的土地，是否會有權規定興建些甚麼設施？
規劃環境地政司答：主席先生，我想楊議員的意思是不是想問我為甚麼不可以將花園道多層停車場將來的發展或拱北行地盤的發展轉為酒店，然後加入希爾頓地盤發展中。如果要這樣做，我想很困難，因為我們一方面要遷就發展商，他有潛力可以自行發展地盤，如果他不和我們談判接受這些條件，根本便沒有談判的機會；另一方面，倘非如此，若舊希爾頓酒店地盤發展後，在拱北行和花園道多層停車場那兩個地盤，未必能達致因現在的發展而可能得到的規劃增益，所以，很多時候要視乎巿場的反應和商業活動使然。我們就這個地盤談判時，並沒有加入酒店的因素在內，發展商亦沒有興趣這樣做。
詹培忠議員問：主席先生，剛才規劃環境地政司雖然作了解釋，但根本上巿民對花園道、屯門內河等投標都略有微言，所以我們作為巿民代表，看到有問題便要質詢，要政府解釋清楚。剛才規劃環境地政司所說的兩幅土地是否政府自己規定不准改變用途，還是可以將拱北行和多層停車場改變用途，自行發展，而無須依靠其他財團？
規劃環境地政司答：主席先生，其實我剛才已作解釋，如果拱北行和多層停車場兩個地盤作獨立發展的話，後果便是多層停車場、前希爾頓酒店和拱北行三個地盤都變成三座樓宇。所以，規劃增益會全部消失。第一，巿民可能將不會得到現在根據這個安排而於將來會得到的休憩用地；其次，改建的時候，中區將會損失500個停車位；第三，剛才我沒有提到的是假如沒有發展後而出現的花園，那麼我們在中區保留的兩座古蹟建築物，即聖約翰教堂和我們將來建議作終審法院的法國傳道會大樓，便不可以得到一個空曠的景觀。所以，從整體規劃而言，我們一定要將毗鄰兩個地盤的發展潛能轉移到希爾頓酒店舊址的地盤內，然後以換地批地手續達到這目的。
主席（譯文）：規劃環境地政司，你可以答覆詹培忠議員原本附於原質詢的補充質詢，即政府會否與特別行政區土地基金悉數攤分按市值收取的補地價？
規劃環境地政司答：答案是肯定的，主席先生。
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